Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của CBRE đã chỉ ra, trong 3 tháng đầu năm, thị trường nhà ở Hà Nội có khoảng 3.500 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 39% theo quý và 20% theo năm.
Doanh số bán vượt nguồn cung
Phần lớn nguồn cung mới mở bán trong quý đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán (6 dự án) và chỉ có 2 dự án lần đầu được mở bán. Căn hộ phân khúc trung cấp vẫn là sản phẩm phổ biến nhất trên thị trường, khi chiếm 66% tổng nguồn cung mới trong quý.
Nguồn cung mở bán mới dự kiến sẽ tăng trở lại vào năm 2022, đạt khoảng 26.000 - 28.000 căn tại Hà Nội.
Khu vực phía Tây là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn mở bán mới. Mặc dù chỉ có một dự án mới mở bán trong quý nằm ở khu phía Đông, khu vực này đứng thứ hai về tỷ trọng nguồn cung mới, với 42%.
Theo thống kê của CBRE, doanh số bán hàng vượt nguồn cung mới. Cụ thể, số căn bán được ghi nhận trong quý là 4.200 căn, trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 71% tổng doanh số bán hàng trong quý. Giá bán ở thị trường sơ cấp ghi nhận trung bình ở mức 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm và 4% theo quý.
Phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh nhất theo năm, ở ngưỡng 16% do sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị. Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng năm năm qua do nguồn cung mới hạn chế, đặc biệt là khu vực nằm trong đường vành đai 3.
Giá trung bình phân khúc cao cấp giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ tỷ trọng cao ở các dự án nằm tại khu vực nhà ở mới. Quận Tây Hồ ghi nhận mức giá cao mới khi một dự án hạng sang ở vị trí đắc địa được mở bán trong quý này.
Các dự án cao cấp tại các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa và Tây Hồ ghi nhận mức tăng giá cao hơn trung bình thị trường, ở ngưỡng từ 10% trở lên theo năm.
Nguồn cung mở bán dự kiến tăng trở lại, mức tăng 5 - 8%
Nguồn cung mở bán mới dự kiến sẽ tăng trở lại vào năm 2022, đạt khoảng 26.000 - 28.000 căn tại Hà Nội. Sự khan hiếm của các sản phẩm nhà ở bình dân được dự báo vẫn tiếp diễn do kết nối hạ tầng đến các khu vực ngoại thành xa hơn ngoài đường Vành đai 4 sẽ mất nhiều thời gian để hoàn thiện.
Nguồn cung đến từ các khu đô thị, dự kiến sẽ tiếp tục chiếm tỷ trong cao trong tổng nguồn cung mới thị trường. Do tâm lý thị trường vẫn tích cực, số lượng căn bán được dự báo sẽ đạt 90% hoặc cao hơn tổng lượng căn hộ mở bán mới và giá sơ cấp sẽ tăng với tốc độ vừa phải hơn từ 5 - 8% trong năm 2022.
Mặc dù tâm lý thị trường tích cực, diễn biến thị trường tại thời điểm cuối năm nay sẽ phụ thuộc vào những thay đổi trong điều kiện kinh tế vĩ mô trước lo ngại về mặt bằng giá tăng cao và áp lực lạm phát.
Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, có 296 căn từ 2 dự án được ghi nhận mở bán mới trong 3 tháng đầu năm, tương đương với 56% tổng lượng mở bán mới trong quý I. Tất cả sản phẩm mở bán mới đều là nhà liền kề, với mức giá trung bình vào khoảng 7.000 USD/m2 đất, cao hơn so với mặt bằng giá sơ cấp trung bình cùng kỳ năm ngoái, ở ngưỡng 5.300 USD/m2.
Dự báo, trong các quý tới, một số các khu đô thị tại Hà Nội và khu vực xung quanh dự kiến sẽ bắt đầu khởi động các hoạt động bán hàng. Tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2022 dự kiến đặt khoảng 3.000 - 4.000 căn.
Do nhu cầu của cả nhà đầu tư và người mua để ở vẫn mạnh mẽ đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, lượng căn bán được dự báo sẽ vượt mức các năm trước và ngang bằng với lượng mở bán mới.
Giá được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng ít nhất trong nửa đầu năm, mặc dù hoạt động đầu cơ có thể hạ nhiệt khi cơ quan nhà nước bắt đầu theo dõi thị trường chặt chẽ hơn.
